Arquiteto(a) 3 estudos de layout + viabilidade técnico-financeira e legal de casa para revenda

Buscamos arquiteto(a) para estudo preliminar 100% remoto de viabilidade técnico-financeira, legal e de layout de uma casa para revenda. Queremos comparar 3 soluções criativas em planta 2D antes de decidir por projeto executivo ou ampliar a obra.

CONTEXTO
Casa antiga de ~120 m² na região da Rua Ouvidor Peleja, Vila Mariana/SP, com ampliações, telhados e desníveis complexos. Já teremos que trocar encanamento e refazer pisos da cozinha, área de serviço e banheiro. Temos engenheiro, equipe, planta básica, fotos e vídeos; moraremos na casa até vendê-la.

dois objetivos obrigatórios nos 3 cenários
1. CORRIGIR O quarto problemático: um dos 3 dormitórios tem janela para a área de serviço, é escuro, frio, mal ventilado e mal localizado. Queremos resolver de fato iluminação, ventilação, conforto e localização; talvez seja necessário mudá-lo de lugar.
2. AMPLIAR E MELHORAR A COZINHA: hoje é pequena e apertada. TODAS as plantas devem propor ganho de funcionalidade, área de trabalho, armazenamento e circulação. Se possível, ampliação real.

A diferença entre cenários é COMO alcançar essas duas metas e quanto isso custará. Integração, mudanças de circulação e usos dos demais ambientes são meios possíveis, NÃO exigências independentes. Prioridade: valorização e facilidade de venda com o menor gasto, mantendo a casa habitável para nós até a venda.

TRÊS cenários obrigatórios — plantas 2d diferentes
1. Baixo custo: preservar ao máximo o layout, aproveitando a obra de encanamento e pisos. Buscar intervenções pontuais e econômicas para melhorar de verdade o quarto e ampliar a cozinha: estudar acessos, aberturas, divisórias, aproveitamento de áreas vizinhas e outras soluções. Informar limites e problemas que não possam ser resolvidos nesse orçamento.

2. CUSTO Médio: reorganizar criativamente a planta para deixar o quarto em melhor posição, com poucas intervenções e custo moderado, ampliando também a cozinha. NÃO pressupor simples troca entre quarto e sala de jantar: esperamos uma solução autoral, engenhosa e funcional que evite obra grande. Explicar vantagens concretas sobre o cenário 1.

3. custo maior: buscar a melhor distribuição possível, colocando o quarto onde realmente fizer mais sentido e criando cozinha maior e melhor. Admitir mudanças amplas de paredes, instalações e aberturas se forem viáveis e o investimento EXTRA puder trazer valorização ou maior facilidade de venda. Comparar resultados e custos com o cenário 2.

Preferimos manter 3 dormitórios, mas um pode virar escritório se fizer sentido comercial. Os 3 cenários devem ser alternativas genuínas, não variações da mesma troca. O arquiteto pode descartar nossas hipóteses e propor soluções melhores.

hipóteses facultativas — não são exigências
• transformar a atual área de serviço em banheiro é só uma possibilidade, caso compense. Se a lavanderia sair de lá, será obrigatório prever outra funcional, preferencialmente coberta no quintal; definir localização e cobertura/telha considerando custo, drenagem, ventilação e manutenção.
• Avaliar porta da suíte diretamente para o quintal, apenas se vantajoso.
• opcionais orçados à parte: melhorar acesso da sala à laje/varanda sobre garagem (escada lateral ruim), guarda-corpo, garagem de 1 para 2 vagas e cobertura do percurso até a entrada. Basta avaliação de viabilidade/custo; eventual 4ª planta tem preço separado.

análises esperadas
• diagnóstico remoto de limites de estrutura, telhados, desníveis, vãos, instalações, luz e ventilação, apontando o que exige validação presencial pelo engenheiro.
• Pesquisa de casas comparáveis na região, com fontes, preço por m² e estimativa realista de valor de venda/valorização.
• Para CADA cenário, descrever alterações propostas e estimar custo, prazo, risco e complexidade. Separar reparos obrigatórios de melhorias e comparar o custo adicional com o benefício comercial provável; indicar o que fazer, evitar ou adiar.
• Análise legal preliminar: cadastro, diferenças de área e possíveis exigências de licenciamento/regularização na Prefeitura de SP (aberturas, cobertura, laje, garagem). Indicar pendências e próximos passos, sem protocolos.

entregáveis e condições
3 plantas 2d em pdf, legíveis, com medidas essenciais e alterações identificadas; justificativa das soluções; quadro comparativo de obras, custos, riscos, valorização potencial e prazos; referências de mercado; avaliação legal preliminar; recomendação do melhor custo-benefício; 1 reunião online e 1 rodada de ajustes após conversa com nosso engenheiro.

Meta da reforma total: ~r$ 50 mil incluindo reparos, se possível. Podemos gastar mais se o retorno justificar. NÃO é orçamento de honorários. A obra está parada. Proposta deve informar preço fechado, prazo, dados necessários, revisões e experiência em reforma econômica/revenda. Serviço 100% remoto: sem visita, laudo estrutural, projeto executivo, regularização efetiva ou execução.