Gerencial

Projeto Completo — Sistema Web e App para Gestão Condominial
1. Objetivo Geral
Desenvolver um sistema web e aplicativo para iOS e Android, com licenciamento adequado, que permita a gestão completa de condomínios residenciais, comerciais, mistos, condomínios fechados e shoppings, contemplando três níveis de acesso: Master, Gerencial e Operacional (zeladores). O sistema deverá integrar cadastro detalhado, controle operacional, controle financeiro, relatórios gerenciais, comunicação automática com administradoras, incorporadoras e construtoras, e módulos específicos para prédios em implantação e implantados.
2. Níveis de Acesso e Plataformas
2.1 Níveis de acesso
- Master:
  - Plataforma: Web e App
  - Permissões: Navegação e edição completa em todo o sistema; controle total dos cadastros, matrizes, validações, relatórios e configurações gerais.

- Gerencial:
  - Plataforma: Web e App
  - Permissões: Acesso a todos os condomínios; validação das ações inseridas pelos zeladores; controle de obrigações legais, financeiro e relatórios; encaminhamento das solicitações para administradoras, construtoras e incorporadoras.

- Operacional (Zelador):
  - Plataforma: Aplicativo móvel (iOS e Android)
  - Permissões: Restrito ao condomínio onde atua; funções intuitivas e específicas para o preenchimento de dados operacionais, como consumo diário de água, abertura de solicitações e acompanhamento de tarefas.

2.2 Regras de acesso
- Zeladores acessam apenas o seu condomínio no app.
- Gerencial e Master acessam múltiplos condomínios e têm permissões crescentes.
- Apenas usuários Master podem alterar informações de cadastro críticas.
3. Cadastro dos Condomínios
3.1 Dados básicos e identificadores
- Código único gerado automaticamente para cada condomínio.
- Nome oficial do condomínio.
- Endereço completo.
- CNPJ do condomínio.
- Tipologia do condomínio: Residencial, Comercial, Misto, Condomínio Fechado, Shopping.
- Data de emissão do Habite-se.
  - Para habite-se emitido há menos de 24 meses, o sistema classifica o prédio como "Condomínio em Implantação".
  - Para habite-se com mais de 24 meses, o status será "Condomínio Implantado".
- Essa informação de status deve estar visível e destacada no app do zelador, especialmente na tela inicial.

3.2 Estrutura interna do condomínio
- Identificação e cadastro de blocos.
- Cadastro detalhado das unidades, com suas frações ideais.
- ÁRea total de cada apartamento.
- Quantidade de vagas de garagem por unidade, com indicação se são vagas demarcadas ou por sorteio.
- Cadastro de depósitos nas garagens.
- Relação de todos os equipamentos e áreas comuns, com geração automática de matriz para reaproveitamento em novos cadastros, facilitando a padronização e evitando preenchimentos redundantes.

3.3 Responsáveis institucionais
- Cadastro de múltiplos responsáveis para cada entidade relacionada ao condomínio:
  - Administradora
  - Incorporadora
  - Construtora
- Para cada responsável, incluir nome completo, cargo/função, e-mails institucionais e telefones de contato.
- Esses contatos serão usados para envio automático de e-mails para cada tipo de comunicação (solicitação de orçamentos, abertura de chamados técnicos, reclamações, etc).

3.4 Contratos e colaboradores
- Cadastro dos contratos vigentes, contendo:
  - Nome da empresa contratada.
  - Objeto do contrato.
  - Data de início e data de aniversário do contrato.
  - Responsáveis da empresa com função, telefone e contatos de emergência.
- Cadastro dos colaboradores do condomínio:
  - Nome completo.
  - Função.
  - Data de início do contrato.
  - Horário de trabalho.

4. Funcionalidades do Aplicativo
4.1 Visão geral
O aplicativo terá oito botões de funções principais, idênticos para os níveis Zelador e Gerencial/Master, porém com restrições de acesso e possibilidade de edição conforme o nível:

4.2 Botões e funções
1. Leitura diária de consumo de água
- O zelador registra o consumo diário.
- Caso não haja registro em um ou mais dias, o sistema automaticamente calcula a média desses dias para manter a informação diária contínua e alimentar os relatórios de forma correta.

2. Agenda de vistorias e procedimentos
- Vistorias com periodicidade diária, semanal, quinzenal, mensal, semestral e anual.
- Sistema deve permitir a criação, edição e exclusão flexível de atividades e campos, para que novas tarefas possam ser acrescentadas ou retiradas conforme necessidade.
- Alarme de notificação para que o zelador não perca prazos nem se acomode nas rotinas.

3. Materiais de limpeza e orçamentos recorrentes
- Botão dedicado para solicitação de materiais de limpeza e outros produtos recorrentes.
- Possibilidade de repetir lista do mês anterior com edição rápida (excluir ou adicionar itens).
- Cadastro prévio de materiais e quantidades para facilitar o preenchimento.

4. Outros orçamentos de serviços
- Solicitação de orçamento com opção de anexar fotos do ambiente ou equipamento.
- Espaço para descrição detalhada da necessidade.
- Permite avaliação gerencial antes do envio para administradora.

5. Registro de inconformidades com colaboradores
- Para apontar problemas, falhas ou reclamações relacionadas ao pessoal de trabalho.

6. Registro de problemas relacionados a condôminos
- Relacionado a unidades privativas, moradores, ou situações internas do condomínio.

7. Chamado técnico para construtora
- Exclusivo para prédios em implantação.
- Abertura de chamados técnicos com foto e descrição.

8. Histórico e baixas
- Acompanhamento das solicitações abertas, aprovadas, em andamento e concluídas.
- O zelador deve registrar a baixa para fechar o ciclo da solicitação.

5. Fluxo de Aprovação e Comunicação
- Todas as solicitações lançadas pelo zelador são encaminhadas para a equipe gerencial ou Master para validação.
- Após validação, o sistema envia automaticamente as comunicações necessárias para administradora, incorporadora ou construtora via e-mail, com cópia para gerentes responsáveis.
- Histórico completo das solicitações, aprovações e encaminhamentos é registrado no sistema.
- Baixa das solicitações só pode ser feita pelo zelador após confirmação da entrega ou conclusão.

6. Obrigações Legais (Módulo Gerencial)
- Cadastro de obrigações legais vinculadas a cada tipologia de condomínio.
- Campos para data de vencimento, renovação e alarmes de notificação antecipada.
- Matriz padrão inicial que pode ser ampliada e editada conforme novos registros.
- Relatórios específicos para controle das obrigações e vencimentos.

7. Módulo Financeiro
- Disponível apenas no sistema Web, para níveis Gerencial e Master.
- Plano de contas estruturado em contas-mãe editáveis, incluindo:
  - Pessoal e encargos (inclusive terceirizados: portaria, limpeza, vigilância, etc.)
  - Tarifas e taxas públicas
  - Contratos
  - Obrigações legais
  - Materiais para manutenção (limpeza, elétrica, etc.)
  - Despesas administrativas
  - Despesas diversas
- Previsão orçamentária mensal com comparação com gastos reais.
- Destaque visual para contas que ultrapassarem a previsão, com percentual de estouro em vermelho.
- Possibilidade de justificar gastos superiores em cada conta.
- Gráficos para detalhamento e acompanhamento da evolução financeira.

8. Relatórios Gerenciais
8.1 Relatório Mensal
- Saldo atual das contas financeiras, podendo cadastrar múltiplas contas bancárias.
- Gráficos em pizza demonstrando a participação percentual de cada conta-mãe nas despesas mensais.
- Gráficos em linha para evolução dos saldos financeiros e para consumo de água e gás.
- Relação e gráficos da inadimplência, incluindo montante original devido.
- Informações sobre receitas extras (locação de espaços, estacionamento, etc.) Com gráficos de evolução mensal.
- Listagem dos contratos vigentes e colaboradores ativos.
- Cálculo do custo do condomínio por metro quadrado, usando o valor ordinário arrecadado dividido pela metragem total.
- Layout profissional e clean, com possibilidade de exportação em PDF e Excel.

8.2 Relatório Anual
- Representação consolidada da evolução mensal durante o ano, com gráficos e tabelas detalhadas.
- Inclusão de dados de mercado para análise comparativa:
  - Valor médio de locação por metro quadrado na região do condomínio.
  - Valor médio de venda variável por região.
- Layout profissional, visualmente atraente, ideal para apresentação em assembleias.

9. Agenda e Histórico de Atividades (Web e App)
- Campo de agenda para registro detalhado dos compromissos e atividades da equipe gerencial e Master.
- Cada registro contém: data, hora, tipo de atividade (vistoria, aquisição, contratação, reunião, etc; excluindo abertura de chamado técnico), descrição, status e responsável.
- Visualização clara dos compromissos futuros e acesso ao histórico completo.
- Integração automática das atividades registradas no relatório gerencial mensal, seção “Histórico de Atividades da Gestão”.
- Objetivo: melhorar a organização, prestação de contas e transparência para o Conselho e condôminos.

10. Manual de Obras e Reformas (Prédios Implantados e em Implantação)
- Manual digital disponível no sistema, para consulta e atualização.
- Conteúdo editável para atualizações constantes.
- Itens específicos:
  - Dias e horários para execução de atividades (campos de fácil preenchimento).
  - Checklist de documentos e laudos técnicos obrigatórios (AVCB, laudo de estanqueidade, termos ambientais, laudos de geradores e elevadores, entre outros).
  - Procedimentos iniciais de implantação: cadastro de economias para prédios residenciais, desmembramento de IPTU, controle de entrega e limpeza fina, fornecedores de áreas comuns e equipamentos.
  - Observações técnicas da edificação, como entrada de água de chuva na casa de máquinas, quantidade de redutoras de pressão, contratos vigentes e seus valores.

11. Regras e Restrições do Sistema
- Zeladores possuem acesso exclusivo ao prédio onde atuam.
- Gerencial e Master têm acesso amplo a todos os condomínios, com poderes de validação e edição conforme perfil.
- Apenas usuários Master podem alterar informações críticas do cadastro, matrizes e configurações gerais.
- O sistema deve garantir a integridade das informações com logs de alteração e históricos de acessos.
- Comunicação automática via e-mail para administradoras, incorporadoras e construtoras, usando os contatos cadastrados.
- Status do condomínio (“Em Implantação” ou “Implantado”) baseado na data de habite-se, visível em app e web.
- Exclusão da abertura de chamado técnico da lista de tipos de atividades na agenda gerencial.

12. Considerações Finais
- Sistema flexível e parametrizável para acompanhar evolução das necessidades.
- Interface intuitiva para o app, especialmente para o nível operacional.
- Visual profissional, moderno e clean para web e app.
- Prioridade na usabilidade, clareza e eficiência dos processos.